Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Legnicy

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 lutego 2014 roku

Sąd Okręgowy w Legnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Jolanta Pratkowiecka
Sędziowie:	SO Sylwia Kornatowicz (sprawozdawca) SO Sabina Ziser
Protokolant:	sekr. sądowy Małgorzata Zielińska

po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2014 roku w Legnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa Ł. K.

przeciwko pozwanym L. O., W. O. i Z. R.

przy udziale interwenienta ubocznego Gminy K.

o eksmisję

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Legnicy

z dnia 19 grudnia 2012 roku

sygn. akt VII C 416/11

oddala apelację.

Sygn. akt II Ca 792/13

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Legnicy wyrokiem częściowym zaocznym z dnia 21.09.2012r. w sprawie sygn. akt VII C 416/11 uznał powództwo Ł. K. o eksmisję pozwanych z nieruchomości położonej w (...) za uzasadnione w części odnoszącej się do pozwanych W. O. i L. O.. Sąd nakazał tym pozwanym, by opuścili i opróżnili nieruchomość i wydali ją powódce. Jednocześnie Sąd orzekł, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Następnie wyrokiem z dnia 19.12.2012r. Sąd Rejonowy w Legnicy utrzymał w mocy wskazany wyrok zaoczny, a nadto nakazał pozwanej Z. R. opuszczenie, opróżnienie i wydanie powódce nieruchomości położonej w (...), wskazując jednocześnie, że również tej pozwanej nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Sąd ustalił, że właścicielką przedmiotowej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Legnicy prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...), jest powódka Ł. K.. Ponadto uznał Sąd za udowodnione, że powódka Ł. K. zawarła z pozwaną Z. R. dnia 10.09.2009r. umowę najmu wskazanej nieruchomości, którą skutecznie wypowiedziano dnia 23.06.2010r., a następnie w dniu 10.08.2010r. powódka Ł. K. ponownie zawarła z pozwaną Z. R. umowę najmu nieruchomości na czas określony do 1.08.2011r. Zdaniem Sądu wraz z nadejściem tego umowa najmu wygasła, a pozwani w żaden sposób nie wykazali, by przysługiwało im jakiekolwiek uprawnienie co do spornej nieruchomości. Stąd sąd zdecydował o nakazaniu wydania nieruchomości powódce, stwierdzając jednocześnie brak przesłanek do przyznania pozwanym prawa do lokalu socjalnego.

Do sprawy zgłosiła się oraz przystąpiła jako interwenient uboczny Gmina K., która wniosła o orzeczenie o braku uprawnień pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego.

Pozwani złożyli apelację od wyroku, opierając ją na zarzutach: 1/naruszenia prawa procesowego – art. 233 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, iż pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, 2/ naruszenia prawa materialnego – art.14 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów (..) poprzez jego niezastosowanie, 3/ naruszenie prawa materialnego – art.16 ustawy o ochronie praw lokatorów (..) poprzez niewskazanie lokalu, do którego winno nastąpić przekwaterowanie, 4/ naruszenie prawa materialnego – art. 674 k.c. poprzez błędne przyjęcie, iż umowa najmu wygasła, 5/ naruszenie prawa materialnego – art. 688 k.c. poprzez jego pominięcie, a w konsekwencji uznanie umowy najmu za wygasłą.

W uzasadnieniu apelacji pozwani wskazali, że ich zdaniem umowa najmu przedmiotowej nieruchomości nie wygasła, gdyż pozwani nadal korzystali z niej za zgodą powódki. Skuteczne rozwiązanie umowy powinno zatem nastąpić przez wypowiedzenie jej przez Ł. K., co nie zaszło. Pozwani podnieśli, że w myśl przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów winni otrzymać lokal socjalny, ponadto Sąd I instancji winien wskazać im lokal, do którego na skutek eksmisji mieliby się przenieść.

Powódka złożyła odpowiedź na apelację, w której zaprzeczyła, jakoby pozwani zamieszkiwali w nieruchomości za jej zgodą. Powódka podniosła, że już na 4 miesiące przed upływem terminu wskazanego w umowie najmu poinformowała pozwanych, że umowa nie będzie przedłużona i wezwała tym samym do przygotowania domu do odbioru w dniu wygaśnięcia umowy. Ł. K. wskazała, że do dnia dzisiejszego pozwani zamieszkują nieruchomość, nie regulując związanych z tym opłat. Powódka wniosła o nieuwzględnienie apelacji.

Sąd Okręgowy, przyjmując za własne prawidłowe ustalenia faktyczne poczynione w pierwszej instancji, zważył co następuje:

Apelacja nie podlega uwzględnieniu. Sąd Rejonowy, rozstrzygając niniejszą sprawę, nie dopuścił się zarzucanych apelacją uchybień i prawidłowo oceniając dowody, poczynił trafne ustalenia faktyczne oraz poprawnie zastosował prawo.

Przede wszystkim nie sposób podzielić podziela argumentacji apelacji, jakoby nie nastąpiło skuteczne wygaśnięcie umowy najmu, a pozwani wskutek niewypowiedzenia umowy przez powódkę kontynuowali używanie lokalu, trwając w przekonaniu, iż przysługuje im do tego prawo. Wskazać tu należy na pismo powódki z dnia 31.03.2011 r., w którym jednoznacznie poinformowała ona Z. R. jako stronę umowy najmu, że wraz z wygaśnięciem tej umowy, przypadającym na 1.08.2011 r., powódka żąda zwrotu wynajmowanej nieruchomości. Powódka w sposób wyraźny wskazała, że z uwagi na niedotrzymywanie warunków umowy przez drugą stronę nie istnieje żadna możliwość przedłużenia tej umowy. Pismo Ł. K. wysłane zostało listem poleconym na adres wynajmowanej przez pozwaną Z. R. nieruchomości w (...). W tych okolicznościach należy stanowczo stwierdzić brak przesłanek z art.674 k.c., który przewiduje możliwość milczącego przedłużenia umowy najmu wskutek dalszego używania nieruchomości przez najemcę. Konieczną bowiem przesłanką takiego przedłużenia jest używanie lokalu za zgodą wynajmującego, a ponadto wskazany przepis znajduje zastosowanie w razie wątpliwości, tj. takiego stanu rzeczy, w którym strony umowy w żaden sposób nie przedstawiły swojego stanowiska co do wygasającej między nimi umowy. W niniejszej sprawie żadna z powyższych przesłanek nie została spełniona – powódka podjęła decyzję o nieprzedłużaniu umowy najmu, o czym skutecznie powiadomiła drugą stronę umowy. Stąd wnioskować należy, że Ł. K. nie wyraziła zgody na dalsze trwanie umowy między stronami, toteż bez wątpienia nie nastąpiło jej milczące przedłużenie. Fakt, że najemcy nadal, mimo przeciwnego żądania powódki, zamieszkują w wynajmowanej nieruchomości nie świadczy o dalszym trwaniu umowy, lecz jest wyrazem jej niedotrzymania i przyczyną wytoczenia słusznego powództwa w niniejszej sprawie.

W konsekwencji nietrafny jest także zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art.688 k.c., dotyczącego obowiązku wypowiedzenia przez najemcę umowy zawartej na czas nieokreślony, skoro nie nastąpiło milczące przedłużenie umowy między stronami. Skutkuje to obalenie zarzutu apelacji, jakoby powódka nie udowodniła faktu wypowiedzenia umowy, jako że nie ciążył na niej taki obowiązek.

Sąd odwoławczy nie podziela argumentacji apelujących w przedmiocie naruszenia prawa materialnego, tj. przepisów ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (u.o.p.l. - Dz.U. 2014, poz. 150 j.t.). Przede wszystkim wskazać należy na przepis art.14 ust.7 tej ustawy, zgodnie z którym przepisu art.14 ust.4 nie stosuje się w przypadku lokali niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, a do takich należy przedmiotowa nieruchomość. Oznacza to, że w niniejszej sprawie nie ma przypadku, w którym sąd nie może nie orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego (brak kategorii osób uprzywilejowanych). Natomiast w myśl art.14 ust.3 ustawy sąd może orzec o istnieniu takiego uprawnienia, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz sytuację materialną jak i rodzinną. W niniejszej sprawie powódka podnosiła, że pozwani L. i W. O. mają własne mieszkanie w L., a Z. R. mieszka i pracuje we W. (karta 120 akt). Pozwani okolicznościom tym nie zaprzeczyli, co przy braku innych danych na temat ich szczególnej sytuacji życiowej pozwala stwierdzić brak podstaw do udzielenia pozwanym ochrony w postaci prawa do lokalu socjalnego. Nie doszło też oczywiście do naruszenia art.16 u.o.p.l., który wbrew zarzutowi apelacji nie nakłada na sąd obowiązku wskazania eksmitowanym miejsca przekwaterowania.

Wobec powyższego apelacja pozwanych jako niezasadna została oddalona na mocy art.385 k.p.c.